Contrato de locação residencial. Qual tipo de contrato protege mais o locatário?

PUBLICADO EM 17/08/2020

No contrato de locação verbal ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, ao término do prazo contratual a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, situação que é mais benéfica para o LOCATÁRIO. Por quê?

A partir desse momento o LOCATÁRIO poderá entregar o imóvel mediante simples notificação, sem pagamento de multa.

O LOCADOR, por sua vez, somente poderá retomar o imóvel nos casos expressos em lei (art. 47, da Lei n. 8.245/91) e mediante justificativa, o que chamamos de denúncia cheia ou motivada. Ela pode se dar:

  Por mútuo acordo;

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  Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

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  Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

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  Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti–las.

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  Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

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  Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

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  Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

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  Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Já no contrato de locação por escrito com prazo igual ou superior a 30 meses, ao término do prazo o contrato de locação se resolve e o locatário deve devolver o imóvel. Caso continue no imóvel por mais de 30 dias sem oposição presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mas neste caso o LOCATÁRIO estará em desvantagem. Por quê?

Pois, de acordo com a lei, o LOCADOR poderá retomar o imóvel sem justo motivo a qualquer tempo. É a chamada denúncia vazia, prevista no art. 46, da Lei n. 8.245/91:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

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