Comprador que opta pela resolução antecipada da compra e venda de imóvel por atraso na obra não tem direito ao recebimento de valores em caso de poste

PUBLICADO EM 15/06/2021

Em julgado publicado na semana passada, 8/6/2021, a Terceira Turma do STJ decidiu que, optando o adquirente de unidade imobiliária pela resolução antecipada de contrato de compra e venda por atraso no cronograma da obra, eventual valorização do imóvel não enseja o pagamento de indenização por perdas e danos.

De acordo com a Corte, a valorização de imóvel no tempo é fenômeno meramente econômico e não tem qualquer relação direta com o descumprimento do contrato pela incorporadora, por isso não enseja o recebimento de valores a título de indenização.

Ainda, no caso julgado, foi o próprio adquirente quem optou pelo desfazimento antecipado do contrato, tendo preferido receber, desde o momento de apresentação do novo cronograma da obra, a integralidade dos valores pagos pela unidade imobiliária, devidamente atualizados, a aguardar uma eventual e incerta valorização futura do imóvel.

VALORIZAÇÃO DE IMÓVEIS VENDIDOS NA PLANTA: ENTENDA O QUE É E COMO ACONTECE

De acordo com o STJ, valorização de imóvel “(…) trata-se de um fenômeno meramente econômico, não podendo ser identificada como fruto, produto do bem, (…). Ela decorre da própria existência do imóvel no decorrer do tempo, conjugada a outros fatores, como sua localização, estado de conservação, etc” (REsp nº 1.349.788/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/8/2014, DJe 29/8/2014).

A valorização imobiliária tampouco se enquadra no conceito de perdas e danos indenizáveis, ou acarreta a diminuição do patrimônio do adquirente, ou perda de um ganho que ele devesse, legitimamente, esperar.

É fenômeno que decorre de fatores extrínsecos, de ordem eminentemente econômica, incapaz de produzir o liame necessário à indução do dever de indenizar das incorporadoras previsto no artigo 43, inciso II, da Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporação).

Como se sabe, a já mencionada Lei nº 4.591/1964 permite ao comprador, em caso de atraso da entrega, a possibilidade de esperar pela conclusão da obra, de modo a incorporar ao seu patrimônio uma eventual valorização da unidade imobiliária adquirida na planta, punindo, paralelamente, o atraso do incorporador. Nesse caso, “(…) será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato” (art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.594/1964, com a redação conferida pela Lei nº 13.786/2018).

Optando, por outro lado, pela desistência do negócio antes mesmo da entrega do imóvel, perde o adquirente o direito ao recebimento de eventual lucro que pudesse obter pela valorização do imóvel.

O QUE FAZER SE A CONSTRUTORA NÃO ENTREGAR O IMÓVEL NO PRAZO PROMETIDO?

Havendo o atraso na obra e na data de entrega do imóvel adquirido na planta, é franqueado ao adquirente rescisão do contrato de compra e venda, com a restituição dos valores que tinham sido pagos até então.

Ainda, o adquirente que assim optar faz jus ao pagamento dos lucros cessantes – correspondentes ao preço de mercado do aluguel das unidades compromissadas durante todo o período de atraso até a data da rescisão contratual, devidamente acrescidos de juros de mora e correção monetária –, e até mesmo à devolução da comissão de corretagem e de outros valores comprovadamente pagos por ele.

Por outro lado, pode o comprador optar por aguardar a conclusão da obra e entrega do imóvel na nova data, também tendo direito ao recebimento de aluguéis durante todo o período de atraso. A vantagem nesta hipótese é que, ao final, o adquirente irá incorporar ao seu patrimônio eventual incremento no valor venal do imóvel pelo decurso do tempo. Escolhendo, no entanto, o desfazimento do negócio, presume-se que o promitente comprador preferiu receber, no presente, a integralidade dos valores pagos, devidamente atualizados, a aguardar uma eventual e incerta valorização futura do imóvel, pronto e acabado, adquirido ainda na planta, cenário que não enseja o dever de indenizar por parte da incorporadora.

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