É possível a realização de assembleias virtuais em condomínios edilícios?

PUBLICADO EM 22/06/2021

A assembleia de condomínio é meio através do qual os condôminos de determinado Condomínio Edilício se reúnem para tomada de decisão coletiva acerca de determinado assunto de interesse geral.

A efetiva participação dos condôminos nas assembleias é de fundamental importância para a vida em condomínio, daí ser tão importante garantir a efetividade de sua convocação, bem como da assembleia a ser realizada, inclusive porque as deliberações aprovadas são soberanas e irão reger a vida em condomínio.

Justamente por isso, muito se discute a respeito da forma de realização das assembleias – se podem ser realizadas vitualmente ou não –, e da forma como deve se dar a convocação dos condôminos para a reunião. Vejamos um pouco mais sobre esses temas.

CONVOCAÇÃO ELETRÔNICA: MEIO MAIS CÉLERE, BARATO E EFICAZ DE CONVOCAÇÃO

Dispõe o Código Civil (CC), em seu artigo 1.354, que a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Daí a importância em se discutir e reavaliar como deve ser feita a convocação dos condôminos para as assembleias condominiais, de modo a garantir maior efetividade do ato nos dias de hoje.

As Convenções de Condomínio podem prever as mais variadas formas de convocação dos condôminos, seja através de carta com aviso de recebimento, por meio eletrônico, afixação de anúncio no elevador ou quadro de avisos, envio de circular aos moradores, dentre outros. Indispensável é a efetiva convocação e que esta se dê da forma prevista na Convenção daquele Condomínio.

Não há dúvida de que a convocação feita por meio eletrônico é mais efetiva, seja ela realizada através de e-mail, whatsapp ou outro software próprio. A Convenção de Condomínio é “lei entre os condôminos” e pode perfeitamente prever que a convocação se dará através de e-mail, podendo, inclusive, imputar ao condômino o dever de manter atualizado seu endereço eletrônico perante o síndico ou administradora do condomínio de x em x tempo.

Com isso, torna-se muito mais fácil, por exemplo, comprovar a convocação dos condôminos e evitar discussões a esse respeito. É forma mais célere, barata e eficaz do que as notificações feitas por AR ou por afixação de anúncio em quadro de avisos, mas, para que as convocações assim ocorram é imprescindível que a Convenção tenha previsão expressa neste sentido. Independentemente da forma de convocação dos condôminos, outra discussão atual envolvendo assembleias condominiais é se elas podem ou não ser realizadas por meio virtual e se, para isso é também necessário haver previsão expressa na Convenção. Vejamos.

ASSEMBLEAIS VIRTUAIS: UMA TENDÊNCIA IRREFUTÁVEL

Há muito vem se discutindo a respeito da possibilidade ou não da realização de assembleias virtuais em condomínios edilícios. Essa já é uma realidade admitida no âmbito empresarial (Lei n. 12.431/2011), mas em âmbito condominial o assunto ganhou especial relevo com a pandemia da COVID-19.

Isto porque, ao contrário das normas que regem as relações empresariais, não há lei que expressamente permita ou proíba a realização de assembleia virtual em condomínios edilícios, ficando, historicamente, à cargo da Convenção de Condomínio dispor a tal respeito.

Com base nisso, vinha se admitindo a realização de assembleias virtuais quando a Convenção assim previsse, notadamente no âmbito das incorporações imobiliárias, em razão da demanda dos incorporadores em realizar a assembleia inicial de entrega do empreendimento de forma eletrônica.

Vinha-se entendendo que, ante a ausência de vedação legal neste sentido, se a Convenção do Condomínio previsse a realização de assembleias virtuais, então sua realização seria possível. Por outro lado, se a Convenção nada previsse ou vedasse, estaria proibida sua realização. A discussão ganhou enfoque no ano de 2020, em razão da previsão trazida pelo art. 12 da Lei n. 14.010/2020, que, ao instituir o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19), passou a admitir expressamente a realização de assembleais virtuais em condomínios edilícios, mas tão somente até 30/10/2020.

Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput , os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.

Ocorre que, a situação de pandemia que justificou essa previsão ainda perdura e produz efeitos na vida das pessoas, não tendo cessado em outubro daquele ano, como imaginou o legislador. Diante disso, questiona-se se seria ou não legítima a realização de assembleias virtuais em condomínios edilícios mesmo após o termo final estabelecido pela lei.

Acredita-se que SIM! A doutrina e jurisprudência vêm entendendo que é possível a realização de assembleia virtuais mesmo após 30/10/2020 e após a vigência da Lei n. 14.010/2020, seja em razão da situação de exceção ainda enfrentada, seja em razão da ausência de vedação legal expressa neste sentido, ou em razão dos anseios e/ou costumes sociais.

Vem-se admitindo a realização de assembleias virtuais, inclusive em casos em que não haja permissão expressa na convenção condominial, excetuados tão somente os casos em que haja disposição expressa em sentido contrário na Convenção. Hoje, portanto, é sim possível a realização de assembleias condominiais por meio virtual, mas é preciso estar atento à eventuais mudanças legislativas, vedações e/ou mudanças na Convenção de seu condomínio, bem como nas decisões judiciais em sentido contrário a este.

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