ITBI de imóvel arrematado em leilão. Saiba quando e quanto deve ser pago de imposto.

PUBLICADO EM 29/06/2021

De acordo com o que dispõe a Constituição Federal (CF/88), o ITBI – imposto incidente sobre a transmissão de bens imóveis – é de competência dos Municípios e do Distrito Federal, os quais deverão instituir e cobrar o imposto quando verificada a ocorrência de seu fato gerador, qual seja, a transmissão “inter vivos”, onerosa, de bens imóveis.

Quando a transmissão se dá pela arrematação de imóvel em leilão, seja judicial ou extrajudicial, muito vem se discutindo a respeito do momento (aspecto temporal) em que o ITBI deverá ser pago e pode ser exigido, bem como sobre o valor sobre o qual o imposto deverá ser calculado (aspecto quantitativo, expresso na base de cálculo do imposto).

Se você pretende arrematar ou já arrematou imóvel em leilão, esteja atento a tais discussões para não ser cobrado em momento ou valor indevido, e acabar suportando algum prejuízo.

ARREMATEI IMÓVEL EM LEILÃO. QUANDO DEVO PAGAR O ITBI?

De acordo com a lei civil, consideram-se transmitidos direitos reais sobre imóveis e, portanto, ocorrido o fato gerador do ITBI, com a efetiva transferência da propriedade, o que apenas se dá com o registro da transmissão no cartório de registro de imóveis.

Sobre esse aspecto temporal, dispõem os artigos 1.227 e 1.245, caput e §1º do Código Civil:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

 

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

No caso de arrematação de imóveis em leilão, portanto, não basta a assinatura do auto de arrematação para que seja devido o recolhimento do ITBI, devendo-se aguardar o registro da carta de arrematação no cartório de registro de imóveis.

Se assim não fosse, o arrematante correria o risco de recolher o valor do tributo em data anterior e não ter seu direito de propriedade transmitido/reconhecido, ante a possibilidade da interposição de eventuais recursos judiciais contra a arrematação, por exemplo.

Vê-se, portanto, que a cobrança do ITBI antes disso, como de praxe é feito pelos cartórios de registro, ofende o ordenamento jurídico em vigor e deve ser rechaçada, pois reconhecidamente ilegais.

VOCÊ SABE QUAL A BASE DE CÁLCULO DO ITBI DEVIDO NA TRANSMISSÃO DE IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO? ESTEJA ATENTO!

No que toca ao aspecto quantitativo do tributo, mais especificamente quanto à base de cálculo utilizada para apuração do valor de ITBI devido, tem-se aqui outra importante discussão, especialmente quando se está falando em transferência de propriedade de bem imóvel arrematado em leilão.

Apesar da prática dos Municípios de tributar a transmissão de bem imóvel arrematado em leilão com base no valor de avaliação arbitrado pelo fisco municipal, quando este for maior do que o valor da arrematação, os Tribunais de Justiça brasileiros e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) vêm entendendo ser ilegal essa forma de cobrança.

De acordo com as recentes decisões do STJ, nas hipóteses de arrematação de imóvel em leilão, o valor venal do bem (a que faz referência do art. 38 do CTN) corresponde àquele pelo qual foi arrematado em hasta pública, inclusive para fins de cálculo do ITBI.

Vejamos trechos de recentes decisões neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO DE LEI. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. DEMONSTRAÇÃO. INOCORRÊNCIA. SIMILITUDE JURÍDICA. AUSÊNCIA. (…) (ii) o aresto paradigma tratou da possibilidade de estender a orientação jurisprudencial que fixa como BASE DE CÁLCULO DO ITBI O VALOR DA ARREMATAÇÃO DE BEM ALIENADO JUDICIALMENTE para o caso de aquisição realizada em leilão extrajudicial. (…) (AgInt no PUIL 1.485/SP, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 27/05/2020, DJe 17/06/2020).

 

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. ITBI. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. FATO GERADOR. REGISTRO DA TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. SÚMULA 83/STJ. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. (…) 2. O entendimento aplicado pela Corte paulista está de acordo com o do STJ, o qual afirma que, NAS HIPÓTESES DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL, SEU VALOR VENAL CORRESPONDE ÀQUELE PELO QUAL FOI ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA, INCLUSIVE PARA FINS DE CÁLCULO DO ITBI. (…) (REsp 1803169/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 23/04/2019, DJe 29/05/2019).

 

TRIBUTÁRIO. BASE DE CÁLCULO PARA A INCIDÊNCIA DO ITBI. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. VALOR ARREMATADO. MOMENTO DO FATO GERADOR. REGISTRO DO IMÓVEL. I – O Superior Tribunal de Justiça POSSUI JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA NO SENTIDO DE QUE O VALOR VENAL PARA FINS DE COMPOSIÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI É AQUELE CONSIGNADO NO PRÓPRIO ATO DE ARREMATAÇÃO. (…) (AREsp 1425219/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/02/2019, DJe 01/03/2019).

Na aquisição de imóveis leilão é comum que os valores de arrematação fiquem muito abaixo da média do valor de mercado do bem, o que é uma decorrência lógica do próprio fato do ter chegado a ir a leilão.

Admitir a cobrança do ITBI sobre o valor de avaliação atribuído pelas prefeituras resultaria no pagamento de tributo em valor muito maior do que o calculado com base no preço efetivamente pago pelo arrematante.

Portanto, se você arrematou ou pretende arrematar imóveis em leilão, esteja atento a estas questões. É preciso conferir se a guia para pagamento do ITBI foi emitida tendo como base para o cálculo o preço pago na arrematação ou não e, caso a prefeitura tenha considerado outra base de cálculo, adotar as medidas administrativas e/ou judicial cabíveis.

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