Leilão Judicial, Extrajudicial e a Venda Direta de imóveis. Conheça as principais diferenças entre eles

PUBLICADO EM 10/08/2021

10/08/2021

Leilão Judicial, Extrajudicial e a Venda Direta de imóveis. Conheça as principais diferenças entre eles

 

Como abordado em matéria publicada na semana passada, imóveis podem ser levados a leilões judiciais ou extrajudiciais, a depender da razão pela qual será vendido em praça pública. Ainda, é possível que venham a ser vendidos através da chamada “venda direta”.

O objetivo da matéria de hoje é fazer com que nossos leitores entendam melhor cada uma dessas formas de comprar imóveis e o que as diferencia.

LEILÕES JUDICIAIS

Grosso modo, o leilão judicial é a “venda” feita pelo Poder Judiciário de bens penhorados em processos judiciais, que não tenham sido alienados por iniciativa particular. O imóvel vai a leilão por ordem de um juiz.

Quando um devedor, condenado por decisão judicial, não pagar sua dívida, a Justiça irá determinar a penhora e avaliação de bens que estejam em seu nome, a fim de vende-los e pagar eventuais credores e dívidas. Se não realizada essa alienação por iniciativa particular, passa-se à venda pública, ou seja, ao leilão.

O leilão judicial é justamente esse ato de venda, através do qual os bens serão oferecidos e vendidos publicamente, com data, hora e local pré-determinados, àquele que oferecer o maior lance.

Estabelece o Código de Processo Civil (CPC), que o leilão judicial será, em regra, eletrônico. Apenas ocorrerá de forma presencial excepcionalmente, o que hoje representa uma enorme vantagem ao interessado em adquirir imóveis em leilões.

O juiz do processo designará o leiloeiro e estabelecerá o preço mínimo, condições de pagamento e garantias a serem exigidas.

Dentre inúmeras outras regras, a lei estabelece que o leilão será precedido da publicação e ampla divulgação do Edital, e que não serão aceitos lances que ofereçam preço vil. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação.

Em sua maioria, os leilões ocorrem em duas datas – 1ª e 2ª praças. No 1º leilão (1ª praça) apenas são aceitos valores acima do valor de avaliação do bem. Não havendo êxito, ou seja, não havendo lances, será realizado 2º leilão (2ª praça), na qual serão aceitos lances de qualquer valor, desde que não considerado vil.

É justamente neste 2º leilão que, regra geral, estão os melhores descontos e oportunidades de arrematação, mas não necessariamente!

LEILÕES EXTRAJUDICIAIS

Em sua maioria, os leilões extrajudiciais são realizados por Bancos que, em razão do inadimplemento de contratos garantidos através de alienação fiduciária de imóvel, levam esses imóveis garantias a leilão, tendo por objetivo usar o valor do arremate para quitar a dívida.

A Lei n. 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, é que regulamenta esse procedimento no Brasil.

O caminho percorrido até a realização do leilão extrajudicial é mais ou menos o seguinte: inadimplido contrato feito com o Banco, o devedor será intimado para pagar (purgar a mora) no prazo legal. Se não pagar, a propriedade do imóvel vinculado ao contrato é definitivamente concedida à instituição financeira, que poderá, desde já, averbar a consolidação de sua propriedade na matrícula do imóvel.

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

No prazo de 30 dias do registro de sua propriedade no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), o Banco promoverá leilão público para vender o imóvel.

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1^o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Vê-se, portanto, que a lei estabelece que o credor deve realizar dois leilões para tentar vender o imóvel e quitar a dívida. Se realizados os dois leilões sem que o imóvel tenha sido vendido, poderá o Banco, por ser dono do imóvel, vendê-lo pelo valor e da forma que quiser.

Uma das formas adotadas pelos bancos para essa venda é justamente a chamada “venda direta”.

VENDA DIRETA

Na venda direta não há disputa de lances, como nos leilões. O primeiro interessado que, respeitadas as regras estabelecidas pelo Banco e dentro do valor por ele estabelecido, realizar caução e apresentar proposta de compra de valor igual ou superior ao mínimo estipulado, garante a compra do imóvel.

Tem-se, portanto, que a venda direta é uma oportunidade de aquisição de bem imóvel que, após ter sido levado aos dois leilões extrajudiciais, ainda assim não foram vendidos, o que pode garantir ao interessado excelentes descontos e condições de compra, podendo ele comprar imóvel por valor até 70% abaixo do valor de mercado.

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