É seguro comprar imóvel em leilão? 3 cuidados a serem observados antes de arrematar um imóvel em venda pública

PUBLICADO EM 16/08/2021

Conforme demonstramos no primeiro post dessa série sobre Leilões de Imóveis, a segurança e baixo risco do negócio são algumas das grandes vantagens que se têm ao comprar imóveis em vendas públicas. Mas para isso é preciso ter alguns cuidados!

Neste post, vamos falar quais são os 3 cuidados a serem observados por aqueles que pretendem investir na compra de imóveis em leilões.

CONHEÇA À FUNDO O EDITAL DO LEILÃO

Para ter sucesso na arrematação de imóveis é fundamental conhecer as regras do jogo e é justamente no edital do leilão onde elas estarão.

Para os Leilões Judiciais, o art. 886 do Código de Processo Civil (CPC) estabelece, por exemplo:

Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:

I – a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros;

II – o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado;

III – o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados;

IV – o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;

V – a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;

VI – menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados.

Parágrafo único. No caso de títulos da dívida pública e de títulos negociados em bolsa, constará do edital o valor da última cotação.

No edital constarão os dados do credor e devedor, dados do leiloeiro, valor de avaliação do imóvel, desconto aplicado, data e horário do início e fim do leilão, descrição do imóvel, estado de conservação, formas e prazos de pagamento, informação sobre a ocupação do imóvel, sobre a possibilidade de visitação, que, regra geral, não é permitida, dentre outras.

Cada um desses dados precisa ser bem analisado e esmiuçado antes da arrematação, não sendo possível alegar desconhecimento de qualquer dessas informações posteriormente.

Quanto ao pagamento, por exemplo, é de suma importância verificar se o edital prevê data exata para o pagamento, se o pagamento será à vista ou se é aceito parcelamento, dentre outras condições que possam vir a ser previstas.

Ainda, é fundamental verificar a existência de eventuais débitos anteriores que recaiam sobre o bem (ex. dívidas condominiais, de IPTU, taxas) e quem será responsabilizado pelo seu pagamento, se serão sub-rogados no valor pago na arrematação, ou se o arrematante será responsabilizado.

Quanto à descrição do imóvel, por exemplo, é preciso verificar se o imóvel todo está indo a leilão ou somente parte dele, se existem outras penhoras que recaiam sobre o bem ou outras indisponibilidades e restrições que prejudiquem sua comercialização futura.

Para tanto, faz-se imprescindível seja extraída e analisada a matrícula AUTUALIZADA do imóvel que está indo a leilão e é justamente este o segundo cuidado que precisa ser observado por todo aquele que pretende comprar em praça pública.

EXTRAIA CERTIDÃO DE ÔNUS ATUALIZADA

Não confie na matrícula juntada ao edital do leilão, se é que tal documento foi de fato juntado. Faça você mesmo, ou procure um advogado especialista de sua confiança para extrair certidão de ônus atualizada do imóvel e analisar ponto a ponto as informações ali contidas.

A Matrícula do imóvel é o documento que identifica e individualiza aquele determinado bem. É na matrícula que constarão as principais informações e histórico do imóvel, bem como, qualquer ônus real, indisponibilidades, restrições que recaiam sobre ele.

“INVESTIGUE” O LEILOEIRO

Por fim, mas não menos importante, é imprescindível que se investigue o leiloeiro que irá realizar a venda. Para isso, é importante verificar sua habilitação perante a Junta Comercial do Estado no qual atua, a fim de confirmar seus dados e aferir a confiabilidade do site no qual a compra será realiza, bem como das informações ali contidas.

Um dos segredos de uma boa arrematação é que ela seja feita por bons leiloeiros, portanto, não descuide deste ponto.

Os leiloeiros públicos estarão autorizados a atuar em determinado Estado da Federação após ter sua matrícula concedida e autorizada pela Junta Comercial daquela unidade federativa, que poderá ou não coincidir com a unidade federativa onde se localiza o bem.

Isto porque, a Instrução Normativa que regulamenta tal tema prevê expressamente que, no caso de leilão eletrônico, a escolha do leiloeiro será de livre critério do contratante comitente ou mandatário

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