Vale a pena comprar imóvel em leilão? Comece pela análise financeira da arrematação

PUBLICADO EM 23/08/2021

Para obter o lucro líquido que se deseja com a compra e venda de imóveis arrematados em leilão é preciso, antes de qualquer coisa, analisar a viabilidade financeira da arrematação.

O desconto é, de fato, a vantagem mais atrativa da compra de imóveis em leilões, mas não é o único ponto a ser analisado para garantir uma boa arrematação e a lucratividade do negócio.

Através de uma análise correta, o lucro na operação imobiliária será praticamente garantido, mas para que a arrematação valha a pena e renda o lucro que dela se espera, é fundamental fazer cálculos.

CALCULE OS CUSTOS COM A ARREMATAÇÃO

Para ter lucro, é preciso colocar na ponta do lápis todos os custos que o arrematante/investidor financeiro terá caso venha a arrematar determinado imóvel em leilão.

Além do lance a ser oferecido, é preciso calcular a comissão devida ao leiloeiro, os tributos relacionados ao imóvel, como o ITBI e eventuais taxas, os custos cartorários, como o custo para registro da propriedade do imóvel e baixa de eventual indisponibilidade/restrição que recaia sobre o bem etc. São custos previsíveis e próprios de qualquer compra e venda de imóvel.

Além disso, é preciso calcular o custo para desocupação do imóvel a ser arrematado, caso ele esteja ocupado, o que poderá se dar por mera notificação extrajudicial, mas também pode demandar o ajuizamento de ação judicial e contratação de advogado especialista.

Ainda, é preciso lembrar que a venda futura do imóvel gerará custos ao arrematante, como, por exemplo, a comissão do corretor na venda, IR sobre o ganho de capital, custos estes que precisam ser levados em consideração, sob pena de inviabilizar o negócio.

ESTIME CORRETAMENTE O TEMPO DE VENDA DO IMÓVEL

Tão importante quanto o levantamento dos custos financeiros acima, é fundamental que o arrematante/investidor financeiro faça uma estimativa real do tempo que irá decorrer entre a arrematação e a futura venda do imóvel a terceiro, a fim de que possa calcular os custos que terá ao longo desse tempo, como, por exemplo, gastos com condomínio e IPTU.

Ainda, é importante calcular o custo com eventual reforma que precise ser feita no imóvel antes da venda, custo que muitas vezes não representa valor significativo se comparado ao valor do imóvel, mas que pode garantir uma maior valorização do bem e facilitar sobremaneira a venda. Para estimar corretamente o tempo de venda do bem, é preciso conhecer do mercado imobiliário em que está inserido o imóvel, sob pena de sua comercialização restar inviabilizada no tempo estimado e o investidor ser pego de surpresa.

SAIBA DE ANTEMÃO ATÉ ONDE PODE IR: ESTABELEÇA O LANCE MÁXIMO QUE IRÁ OFERECER NO LEILÃO

Tendo feito todos os cálculos corretamente, de custo e de tempo, o investidor interessado deve já pré-estabelecer o valor lance máximo que irá oferecer no leilão, tendo em vista lucro líquido que deseja obter com a compra e venda daquele determinado imóvel.

Conhecer esse limite é de suma importância para todo aquele que pretende arrematar bens em leilões, sob pena de, no “calor da emoção” dos últimos minutos da disputa, acabar oferecendo lace maior do que poderia e fazer um mau negócio.

Importante registrar que a análise de viabilidade financeira e todos esses cálculos precisam ser feitos caso a caso, podendo variar em muito os custos de arrematação em cada um deles. A título de exemplo, é possível que determinado imóvel possua restrições/indisponibilidades que irão demandar mais tempo e dinheiro para que seja dada baixa, precisando se cada um desses custos considerados. Em caso de dúvida, procure um especialista na área.

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