McDonald's, um império imobiliário. O que o mercado imobiliário tem a aprender com o modelo de negócio do “Méqui”?

PUBLICADO EM 21/09/2021

MCDONALD’S, UM IMPÉRIO IMOBILIÁRIO BILIONÁRIO

O principal e mais lucrativo negócio do MC’DONALDS está longe de ser a venda de hamburgers, sorvetes, batata frita, refrigerantes ou lanches. O “Méqui”, a rede de fast food mais poderosa do mundo é, em verdade, um negócio imobiliário que vende hambúrgueres para que seus franqueados/locatários possam pagar pelo aluguel dos imóveis.

O modelo de negócio implantado por Harry Sonnenborn, primeiro presidente da rede, é o mesmo usado até os dias atuais, e foi justamente esse modelo de negócio imobiliário que fez o McDonald’s a potência que é hoje.

ENTENDA O MODELO DE NEGÓCIO DESENVOLVIDO PELO MCDONALD’S

A McDonald’s Franchise Realty Corporation é uma empresa dedicada exclusivamente à gestão dos ativos imobiliários da rede McDonald’s.  É ela que define onde e quando uma nova loja será aberta, se será operada diretamente pela empresa ou repassada a um franqueado. Mesmo nesta segunda hipótese, é a rede que compra ou aluga o terreno, constrói a loja e subloca para o franqueado com uma margem de lucro.

De acordo com o último relatório anual[1] da McDonald’s Corp, mais de 90% de suas quase 40 mil lojas são franqueadas. E não por acaso, já que são elas que rendem maior lucro à rede. Uma franquia chega a gerar 8 vezes mais lucro do que uma loja operada diretamente pela companhia.

Em 2020, as franquias repassaram à matriz US$ 10,7 bilhões em taxas. Isso porque, além de um valor fixo pago pela franquia, os franqueados ainda pagam mensalmente uma taxa de royalties, taxa de publicidade e o aluguel do imóvel da loja que opera.

A taxa mensal de aluguel do imóvel é definida como uma porcentagem fixa das vendas brutas da loja. Logo, quanto mais produtos a loja vende, maior é o aluguel que o franqueado deve à rede, o que faz com que os aluguéis sejam uma fonte de receitas muito maior do que os royalties, por exemplo, que não ultrapassam5% das vendas brutas dos hamburgers e lanches. De acordo com os últimos balanços patrimoniais divulgados, os ativos imobiliários da corporação estão avaliados em cerca de US$ 40 bilhões (210 bilhões de reais).

O QUE O MERCADO IMOBILIÁRIO TEM A APRENDER COM O MODELO DE NEGÓCIO DO “MÉQUI”

Para além da necessidade de se conhecer bem o seu negócio e o seu cliente, o modelo de negócio pensando por Harry Sonnenborn demonstra o quão lucrativo pode ser o investimento no mercado imobiliário.

Em verdade, o segredo do negócio está em investir em BONS IMÓVEIS.

Uma curiosidade interessante, à qual você deve estar atento! Já reparou em sua cidade onde estão localizadas as lojas McDonald’s? Em terrenos sempre bem localizados e em áreas valorizadas das cidades, eles não perdem valor de mercado!

Os imóveis valorizaram ao longo dos anos, o que que faz com que o aluguel recebido pela sua locação represente não apenas uma fatia significativa do total da receita do negócio, mas uma fatia crescente e infindável de receita.

Para garantir um bom negócio imobiliário, faça um estudo do mercado imobiliário na região que pretende investir, que aponte e calcule a liquidez do terreno ou imóvel. Faça uma análise de risco – due diligence – não só da aquisição em si, mas principalmente da garantia o intuito aquisito do bem.

Ao comprar um terreno, por exemplo, é preciso conhecer não só a segurança da aquisição, como também saber se – de acordo com o zoneamento urbano da região, Plano Diretor, etc -, naquele determinado terreno é possível construir o empreendimento imobiliário que o adquirente pretende; se sim, qual o potencial construtivo do terreno? Dentre muitas outras questões que devem ser analisadas para garantia do sucesso do investimento.

[1] https://corporate.mcdonalds.com/content/dam/gwscorp/assets/investors/financial-information/annual-reports/2020%20Annual%20Report.pdf

 

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