Seu imóvel está (ir)regular? Saiba como regularizar a matrícula.

PUBLICADO EM 16/11/2021

Regular é o imóvel que está corretamente descrito e caracterizado na matrícula imobiliária, que o registro imobiliário do cartório coincida perfeitamente com a descrição que consta para o imóvel no Município, no INCRA, e, principalmente com a realidade fática (com o que encontramos “in loco”).

A irregularidade imobiliária afeta o direito de propriedade, a sua transmissibilidade, podendo chegar a afetar, inclusive, o valor de mercado do bem. O imóvel irregular pode chegar a valer 50% menos do que o imóvel regular, em razão da ausência de liquidez daquele bem. A regra do mercado é clara, quanto menor a liquidez de um bem, menor o seu preço.

Isso porque, a propriedade irregular fica no mercado informal, dos contratos de gaveta, não podendo ser transmitida de maneira regular e com registro no cartório. Para transmissão da propriedade de imóveis irregulares perante o Cartório de Registro de Imóveis, antes seria necessária a regularização de toda e qualquer pendência que exista na matrícula imobiliária. 

Somadas irregularidades ao longo de muitos anos, é possível que a regularização onere a transmissão da propriedade - seja em custo financeiro, de tempo ou excesso de formalidades - de forma tal, que o negócio deixe de ser interessante.

De acordo com a Lei de Registros Públicos, consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior. 

Mas atenção, pois não basta a correta caracterização e descrição do objeto - imóvel -, sendo também necessária a correta caracterização subjetiva, ou seja, das pessoas que estão relacionadas na matrícula imobiliária.

Para isso, será necessário mais do que corretamente descrever e caracterizar (ex. estar atento ao georreferenciamento dos imóveis rurais, às corretas confrontações), sendo imprescindível também que sejam levadas ao registro imobiliário toda e qualquer alteração que venha a ocorrer no imóvel (ex. construção de casa, acréscimo de área), bem como, eventual alteração na situação jurídica das pessoas (ex. casamento, divórcio e partilha, alteração de regime de bens).

REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

Como você imaginar, são inúmeros os fatores que podem levar à situação de irregularidade de um imóvel. Abaixo, listaremos algumas das situações de irregularidades mais comuns – mas que você talvez desconheça – com possíveis soluções para sua regularização.

1) Imóvel adquirido através de “contrato de gaveta” ou por simples recibo, sem lavratura da escritura pública e, consequentemente, sem registro no Cartório de Registro de Imóveis. Tal situação é muito mais comum do que se imagina no país. 

SOLUÇÃO: Para regularizar a propriedade do imóvel, grosso modo, deverá ser lavrada a escritura de venda e compra perante o tabelionato de notas e depois registrada essa escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Cada um desses atos envolve o pagamento de custas cartorárias, taxas, emolumentos, impostos etc., e seus valores irão variar de Estado para Estado. Ainda, a prática de outros atos prévios pode ser necessária, como a emissão de certidões, da matrícula atualizada, cópia de documentos, tudo isso para verificar “onde” está a irregularidade da situação do imóvel.

2) Imóvel está devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, mas há alguma irregularidade física do imóvel. Ex. realização de obras (construção da casa no terreno) e reformas sem aprovação do projeto ou registro. 

SOLUÇÃO: Em casos como esses, seria necessária a prévia apresentação e aprovação do projeto na Prefeitura, com posterior averbação na matrícula do imóvel.

3) Compra de terreno em loteamento em fase de execução e sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, ou seja, de forma irregular. 

SOLUÇÃO: No caso, o contrato de venda e compra firmado é considerado nulo, na medida em que seu objeto é ilícito – é expressamente proibida por lei a venda de lote em loteamento não registrado – e, por isso, poderá o comprador desistir do negócio e receber de volta o valor pago, além de eventual indenização.

4) POSSE de imóvel, sem reconhecimento do direito de propriedade. 

SOLUÇÃO: Estando presentes os requisitos exigidos pela lei para a aquisição de propriedade nesses casos, é possível a regularização da situação do imóvel e reconhecimento do direito de propriedade por meio da USUCAPIÃO, que pode ser extrajudicial ou judicial.

Importante deixar claro que as soluções aqui propostas não são únicas, tampouco melhores ou piores que outras. Para saber o que fazer no seu caso, é fundamental consultar um especialista para entender qual a solução mais adequada à regularização do seu imóvel em específico.

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