Comprei um imóvel que está alugado a terceiro. Tenho que esperar o fim do contrato de locação para entrar no imóvel?

PUBLICADO EM 23/11/2021

Comprei um imóvel que está alugado a terceiro. Tenho que esperar o fim do contrato de locação para entrar no imóvel?

Como muitas das questões em direito, a resposta é: DEPENDE.

Depende se o contrato de locação foi devidamente registrado na matrícula do imóvel ou não.

De acordo com o que dispõe a Lei de Registros Públicos, os contratos de locação de prédios, nos quais haja cláusula de vigência, deverão ser levados a registro na matrícula imobiliária para garantia de sua vigência no caso de venda daquele bem.

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I - o registro:
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

Isto porque, é com o registro que se dá publicidade ao contrato e conhecimento a terceiros acerca da sua existência e prazo. Portanto, estando registrado o contrato de locação, o adquirente terá sim que respeitar o contrato de locação e aguardar o fim do prazo de vigência.

Em contrapartida, se o contrato não foi registrado na matrícula, o comprador não precisará esperar o fim do prazo do contrato de locação, podendo denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação, de acordo com o que dispõe a Lei do Inquilinato.

Frise-se que, a denúncia deverá ser exercitada no prazo de 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Caso registrado o contrato de locação do imóvel adquirido e você, comprador, desejar a posse imediata do imóvel, nem tudo estará perdido. É possível que por mútuo acordo entre o então locatário e o novo proprietário - adquirente -  a locação seja desfeita. É válido, por tanto, tentar negociar neste sentido!

Por fim, é importante não confundir a garantia de vigência do contrato de locação, que se obtém com o registro do contrato/cláusula no registro imobiliário, com o conhecido direito de preferência na compra do imóvel locado.

São direitos que não se confundem. O contrato de locação deverá ser averbado na matrícula imobiliária ao menos 30 dias antes da alienação, para os fins de exercício de direito de preferência, ou seja, para que o locatário venha a ter preferência na aquisição do bem locado caso ele seja posto à venda.

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Mas atenção, pois o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, dentre outros. Vejamos.

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.

voltar