Investigue o imóvel que pretende comprar ANTES de assinar o contrato.

PUBLICADO EM 7/12/2021

A decisão de comprar um imóvel, seja para investimento financeiro ou realização do sonho da “casa própria”, é extremamente importante e, justamente por isso, deve ser bem pensada. Fato é que ninguém quer investir em um imóvel e correr o risco de perdê-lo por dívida do antigo proprietário, por exemplo. 

Seja pelos riscos que envolvem a compra de imóvel sem proteção jurídica, seja pelos altos valores que envolvem negócios imobiliários, a realização de due diligence imobiliária se faz necessária, para não dizer imprescindível, para trazer segurança à operação.

É importante ressaltar que a análise de risco da transação imobiliária não tem por objetivo inviabilizar ou “melar” a concretização do negócio. Ao contrário, é trabalho que quando bem feito será capaz de analisar a viabilidade do negócio, mensurar e até reduzir os riscos – presentes e futuros –, possibilitando a concretização do negócio imobiliário de forma mais segura.

“DUE DILIGENCE” IMOBILIÁRIA COMO FORMA DE PROTEÇÃO JURÍDICA DO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO
A análise de risco da transação imobiliária, também chama due diligenge imobiliária, como o próprio nome sugere, consiste na realização de uma “diligência prévia” acerca da viabilidade do negócio imobiliário, e tem por objetivo levar maior segurança e proteção jurídica à operação.

É uma espécie de “auditoria”, realizada por advogado especialista no Direito Imobiliário, que, através da análise dos documentos do imóvel e das partes contratantes (vendedores, compradores, cônjuges, sociedades empresárias), irá mensurar os reais riscos envolvidos no negócio e evitar surpresas desagradáveis no futuro.

Ao contrário do que muitos pensam, a realização de um negócio imobiliário seguro vai além da tratativa negocial entre as partes, do pagamento do preço e cumprimento das burocracias cartorárias. 

A seguir listaremos alguns cuidados e documentos importantes a serem analisados quando se estiver diante de negócios imobiliários. Acompanhe!

CONHEÇA AQUI OS CUIDADOS QUE VOCÊ PRECISA TER AO DECIDIR COMPRAR UM IMÓVEL DE FORMA SEGURA

Primeiro passo que se deve dar ao decidir comprar um imóvel é extrair a certidão atualizada da matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Na matrícula constam informações importantes sobre o bem, sua identificação e descrição, dados do então proprietário, a cadeia dominial do imóvel, eventual registro anterior, dentre outras informações, como, por exemplo, a averbação de eventual restrição que recaia sobre aquele bem.

Porém, olhar a matrícula e verificar a inexistência de averbação de eventual restrição sobre o imóvel não basta.  
Aquele que pretende adquirir imóvel – ainda que na compra de “imóvel na planta” – tem o dever de se precaver e obter uma série de documentos, certidões negativas e informações relativas ao imóvel, aos proprietários e seus antecessores, de modo a demonstrar a sua boa-fé na aquisição.

São alguns dos documentos essenciais à análise da viabilidade do negócio e mitigação de riscos:

•    Certidão matrícula do imóvel e de ônus reais;
•    Certidão Negativa de IPTU e inscrição imobiliária;
•    Certidão Negativa do ITR e Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, em se tratando de imóvel rural; 
•    Declaração de inexistência de débitos condominiais; 
•    Pessoa Física: RG, CPF, certidão de casamento e comprovante de residência; 
•    Pessoa Jurídica: atos constitutivos da empresa e Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ;
•    Certidão de distribuição de ações na Justiça Estadual, Federal e Trabalhista; 
•    Certidão Negativa de Débitos Fiscais Municipais, Estaduais, Federais, Trabalhistas, de Protestos e do INSS; 
•    Certidão de Antecedentes Criminais e de Condenações por Ato de Improbidade e Inelegibilidade.

Importante frisar que esse é um rol exemplificativo e mínimo de documentos a serem analisados para concretização do negócio imobiliário, mas que, a depender do caso concreto, muitos outros podem se fazer necessários.

Ainda, é preciso ter em mente que mesmo a análise da “simples” matrícula e de quaisquer outros documentos requerem conhecimento jurídico e técnico para se verificar a possibilidade e alcance de determinadas situações que decorram do negócio.

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