RECEITA FEDERAL AMPLIA HIPÓTESES DE ISENÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA (IR) NA VENDA DE IMÓVEIS 

PUBLICADO EM 7/4/2022

RECEITA FEDERAL AMPLIA HIPÓTESES DE ISENÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA (IR) NA VENDA DE IMÓVEIS 

Com a proximidade do prazo para apresentação da declaração do IR muitas dúvidas vão surgindo a respeito do assunto. A exemplo, está o desconhecimento da grande maioria das pessoas acerca do dever de pagamento de IRPF sobre o lucro obtido com a venda de imóveis. Você sabia que o IR devido sobre o lucro imobiliário deve ser calculado e pago à Receita Federal do Brasil quando da alienação do imóvel e em separado dos demais rendimentos tributáveis do mês e não só na declaração de ajuste anual? Ainda, há muitas dúvidas sobre os valores, formas de cálculo e prazo de pagamento do imposto. 

LUCRO IMOBILIÁRIO E O PAGAMENTO DE IMPOSTO DE RENDA PESSOA FÍSICA (IRPF) NA VENDA DE IMÓVEIS

De acordo com a Instrução Normativa SRF n. 84/2001, lucro imobiliário, também conhecido como ganho de capital, nada mais é do que a diferença positiva entre o valor de alienação do imóvel e o respectivo custo de aquisição. Grosso modo, é a diferença entre o valor de venda e o valor inicial de compra daquele imóvel.
Assim, se você comprou um imóvel pelo valor de 400 mil reais e, tempos depois, o vendeu pelo valor de 700 mil reais, houve um “ganho” de 300 mil reais. É justamente sobre esse “ganho” que irá incidir o imposto.
O que muitos não sabem é que algumas despesas com o imóvel e sua alienação podem ser incluídas como “custo de aquisição” e abatidas do preço de venda, o que irá interferir no cálculo do lucro e diminuir o IRPF a ser pago. São computáveis como “custo” as despesas com construção, ampliação e reforma, despesas de corretagem, o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel (ITBI), dentre outros.
Calculada a diferença entre o valor da venda e todos os “custos” que você teve, sobre o valor alcançado - lucro imobiliário - incidirá o IRPF à alíquota de 15%. O pagamento do imposto deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, sob pena de juros e multa de mora.

HIPÓTESES DE ISENÇÃO – EXCLUSÃO – DO DEVER DE PAGAR O IMPOSTO DE RENDA

Se poucas são as pessoas que têm conhecimento a respeito do dever de pagar imposto de renda sobre o lucro imobiliário, menor ainda é o número de pessoas que sabe ser possível se isentar do dever de pagar o imposto em determinadas situações. Citaremos aqui as duas hipóteses de exclusão já conhecidas e a recentíssima novidade trazida pela Instrução Normativa da RFB n. 2.070, de 16 de março de 2022:

(1) Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), independentemente do lucro obtido, do único imóvel que o titular possua. Mas atenção, pois você só vai poder se valer desse benefício e se isentar do dever de pagar o imposto uma vez a cada 5 anos!

(2) Alienante que, independentemente do valor da venda, aplicar o lucro obtido na aquisição de outros imóveis residenciais, localizados no Brasil, dentro do prazo de 180 dias da celebração do contrato, fica isento do pagamento do IRPF sobre o ganho, não importando em que valor tenha sido. Ainda, se apenas parte do valor do lucro for aplicado na nova compra, o imposto deverá ser pago proporcionalmente sobre a quantia restante que não foi utilizada.

NOVIDADE NORMATIVA!

(3) Na hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de financiamento de imóvel residencial já possuído pelo alienante, por exemplo.

Em nota, a Receita explicou que a nova norma atualiza regramento anterior "para reconhecer a isenção do imposto?nos casos em que o valor da venda for usado para quitar, total ou parcialmente, no prazo de 180 dias da celebração do contrato, débito remanescente de aquisição(ões) a prazo ou prestação de imóvel(is) residencial(is) já possuído pelo alienante, localizado(s) no Brasil".

A nova regra já está em vigor desde o dia 17 de março de 2022!

Dica prática para nosso leitor: no site da Receita Federal é possível que o próprio contribuinte apure o ganho de capital obtido com a venda do imóvel e calcule o valor do IRPF a ser pago.

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