CUIDADOS AO COMPRAR IMÓVEL DE PESSOA JURÍDICA

PUBLICADO EM 26/4/2022

5 PONTOS QUE DEVEM SER OBSERVADO AO COMPRAR IMÓVEL DE PESSOA JURÍDICA (PJ)

1.    Emita as CERTIDÕES NEGATIVAS DA PJ
Verificar se a PJ tem débitos municipais, estaduais e/ou federais, bem como, se há ações judiciais contra ela.

2.    Peça ao vendedor que emita a CERTIDÃO DE INDISPONIBILIDADE DE BENS

3.    Verifique quem tem PODERES DE REPRESENTAÇÃO DA PJ
Quem tem poderes para assinar o contrato para venda do imóvel? 

4.    Verificar de quem são os poderes de representação não basta!
É necessário analisar TODO O CONTRATO SOCIAL, pois é possível que haja a exigência de aprovação unânime ou de determinado quórum em assembleia para que a venda possa ser feita

5.    Analise as ATAS DE ASSEMBLEIA para verificar se houve alguma deliberação específica sobre venda de imóveis em alguma delas

É muito importante estar atento a esses pontos ao comprar imóvel de pessoa jurídica, mas isso não é tudo.

A depender do caso concreto, há outros pontos e documentos que precisarão ser emitidos e analisados, a exemplo da necessidade de análise da integralização de capital social com bem imóvel, ponto que será adiante detalhado.

A INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL COM BEM IMÓVEL E A BURLA AO REGIME DE BENS DO CASAMENTO PELO SÓCIO

Para integralizar o capital social de empresa com bem imóvel, a lei não exige a lavratura de escritura pública. Para isso, basta que a integralização seja feita no contrato social da empresa.

Mas isso pode ser perigoso, se o sócio que integralizar o capital social com o imóvel for casado sob um regime de bens patrimoniais que exija anuência do cônjuge para disposição sobre o imóvel, e essa anuência não tenha sido dada. 

A ocorrência de situações como essas são facilitadas em razão da não exigência de lavratura de escritura pública. A atuação do Tabelionato de Notas na operação não se fará necessária, em contrapartida, a fiscalização e observância dessas exigências legais deixam de ser cobradas no ato.

Por isso, ao comprar imóvel de uma pessoa jurídica, é fundamental que durante a análise de risco da transação seu advogado se certifique de que todos os requisitos legais foram de fato observados, para com isso garantir a segurança da compra.

A integralização de capital social com imóvel, sem o consentimento do outro cônjuge, pode vir a ser anulada judicialmente e, consequentemente, anulada a compra e venda que venha a ser feita posteriormente, o que pode gerar imensos transtornos a esse terceiro adquirente que nada teve a ver com aquela integralização fraudulenta.

Antes de realizar um negócio imobiliário consulte um profissional de sua confiança para não correr riscos desnecessários.

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