A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS NOS CASOS DE RESCISÃO DO CONTRATO QUE INTERMEDIOU

PUBLICADO EM 16/05/2022

Pode o corretor ser responsabilizado pela devolução de valores em razão da rescisão do contrato de promessa de venda do imóvel que intermediou?

A Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.811.153, em 15/02/2022, entendeu que, o corretor não deve ser responsabilizado pela restituição dos valores pagos em caso de eventual rescisão do contrato de compra e venda por desistência dos compradores, pois há aqui duas relações jurídicas diversas.

Uma é a relação jurídica obrigacional existente entre o vendedor e comprador, que decorre do contrato de promessa de venda e compra. Outra é a relação jurídica existente entre o corretor e quem o contratou para intermediar o negócio. São relações jurídicas totalmente distintas e que não se confundem.

De acordo com o art. 725 do Código Civil, a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Assim, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário.

A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o comprador e o vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem.

Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento.

Eventual inadimplemento ou falha na prestação do serviço relacionada ao imóvel em si, ao menos em regra, não lhe pode ser imputada, pois, do contrário, seria responsável pelo cumprimento de todos os negócios por ela intermediados, desvirtuando, portanto, a natureza jurídica do contrato de corretagem e a própria legislação de regência.

Apesar desse importante julgado para as corretoras, não se pode deixar de mencionar a existência de decisões em sentido diverso, incluindo a corretora imobiliária na cadeia de fornecimento, responsabilizando-a solidariamente pela devolução dos valores pagos pelo adquirente quando da rescisão do contrato por culpa do fornecedor. É preciso acompanhar a evolução dos julgamentos na Corte para entender qual entendimento prevalecerá e será consolidado.

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