EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DA HIPOTECA IMOBILIÁRIA? Projeto de Lei n. 4.188/2021

PUBLICADO EM 26/5/2022

Projeto de Lei n. 4.188/2021

O Projeto de Lei n. 4.188/2021, que deveria ter sido votado na Câmara dos Deputados no último dia 17 de maio, inova trazendo a possibilidade de execução extrajudicial de créditos garantidos por HIPOTECA, à semelhança do que já acontece com as alienações fiduciárias.

Essa iniciativa decorre do movimento de desjudicialização de procedimentos que vem ocorrendo no Brasil há alguns anos e tem por objetivo permitir que bens passíveis de concessão de garantia sejam mais bem utilizados.

A iniciativa trazida pelo PL tende a incentivar o aumento do uso da hipoteca como forma de garantia de crédito, facilitando a recuperação do crédito. A dificuldade de execução da hipoteca (que hoje ainda precisa se dar através do Judiciário) e recuperação do crédito desestimula o uso dessa forma da garantia no mercado, que vê na alienação fiduciária uma saída muito mais eficaz e célere.

O que torna interessante e estimula a utilização da hipoteca até os dias de hoje é a possibilidade de se estabelecerem diversas hipotecas sobre um mesmo bem para garantir diversas obrigações e o fato de a hipoteca ser ônus real NÃO impeditivo de alienação. Sem dúvida a possibilidade de execução extrajudicial da hipoteca estimulará ainda mais sua utilização pelo mercado.

De acordo com o projeto, os créditos garantidos por hipoteca poderão ser executados extrajudicialmente, independentemente de previsão contratual, através de procedimento similar àquele que já conhecemos para as alienações fiduciárias.

Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o devedor será intimado pessoalmente pelo oficial do registro de imóveis para purgação da mora no prazo de 15 dias. Para que seja realizada, essa intimação extrajudicial irá depender de requerimento do credor.

A não purgação da mora no prazo autoriza o início do procedimento de excussão extrajudicial da garantia hipotecária por meio de leilão público, o que deverá ser previamente averbado à matrícula do imóvel, a partir do pedido formulado pelo credor, nos 15 dias seguintes ao término do prazo estabelecido para a purgação da mora.

Ponto importante a se observar é que não há que se falar aqui em consolidação da propriedade no patrimônio do credor, assim como ocorre no procedimento de alienação fiduciária, já que na hipoteca não há o despojamento da propriedade - não há propriedade resolúvel – mas tão somente a constituição da garantia.

Do Leilão Extrajudicial

Voltando ao procedimento de excussão extrajudicial, o legislador prevê que, no prazo de 60 dias, contados da averbação da constituição em mora, o credor promoverá o leilão público, que, inclusive, poderá se dar por meio eletrônico.

O prazo previsto pela lei hoje para realização do leilão no procedimento de execução da alienação fiduciária é de 30 dias!

Outra novidade trazida pelo projeto é que no segundo leilão o bem seja levado a leilão por valor correspondente a, pelo menos, 50% do valor de avaliação do imóvel.

Foi uma forma de adequar a Lei nº 9.514 ao CPC/2015, que prevê a nulidade de leilão realizado por preço vil, mas não estabelece o preço que seria considerado vil. Infere-se, portanto, que se o lance for menor do que 50% do valor de avaliação do imóvel, ele será considerado vil.

Antes de o bem ser alienado em leilão, é assegurado o devedor o direito de remir a execução, mediante pagamento da totalidade da dívida ao próprio oficial de registro de imóveis.

Outra interessantíssima previsão trazida pelo projeto é quanto à exoneração de responsabilidade patrimonial do devedor, quando o bem for vendido por valor que não alcance o valor da dívida.

Nestes casos, o projeto de lei prevê que o devedor permanecerá responsável pelo pagamento do saldo remanescente da dívida que não foi alcançada com a venda em leilão, SALVO nos casos que envolvam operações de financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, quando haverá sua desoneração quanto ao pagamento de eventual saldo remanescente da dívida.

Como dito, o PL ainda está para ser votado na Câmara de Deputados e somente após todo o trâmite legislativo é que de fato o mercado poderá se valer de todas as novidades trazidas e na forma como vierem a ser aprovadas.

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