3 pontos que distinguem o CONTRATO DE INCORPORAÇÃO dos contratos de VENDA E COMPRA em geral

PUBLICADO EM 01/06/2022

A incorporação imobiliária é negócio jurídico de relativa complexidade, estruturado mediante a celebração dos mais diversos contratos, dentre eles o contrato de construção, de promessa de venda e compra, etc.

A Lei n. 4.591/64 instituiu um regime jurídico especial para a formação, execução e extinção do contrato de incorporação, revestindo a promessa de venda e compra de imóveis em construção de características e requisitos distintos da simples venda e compra em geral.

Além dos elementos gerais trazidos pelo Código Civil, a venda em imóveis em incorporação precisará observar requisitos trazidos na lei especial, a exemplo da exigência de prévio registo do Memorial de Incorporação, a apresentação de relatórios periódicos sobre o andamento da obra, e a previsão da atuação de uma comissão de representantes dos adquirentes para acompanhar a execução do contrato.

Vejamos três traços que, de acordo com Melhim Chalhub, distinguem mais expressivamente, o contrato de incorporação dos contratos de venda e construção, considerados isoladamente.

1) A articulação da construção à venda;

A construção é atividade imanente ao contrato de venda de imóvel sob o regime da incorporação, é elemento essencial do contrato de incorporação, o que o diferencia dos contratos de venda em geral, através do qual há a venda de imóveis prontos/já construídos e averbados no registro de imóveis.

2) Caráter coletivo do contrato;

O contrato de incorporação vincula os adquirentes dos imóveis por um liame semelhante à affectio societatis. Pressupõe uma atuação coordenada entre os adquirentes e o incorporador, e condiciona as questões de natureza individual ao interesse comum da coletividade formada, que deverá preponderar.

Exemplo prático disso é a previsão de irretratabilidade desses contratos, como regra geral, uma vez que esses, além de cumprirem a função de transmissão de direito aquisitivo, operam como instrumento de formação do capital da incorporação (é fonte de alimentação financeira da incorporação) e, portanto, merece tutela especial.

Conforme nos ensina Melhim Chalhub, "a vinculação entre as partes contratantes - incorporador e adquirente - embora se formalize individualmente, mediante contratos de compra e venda, com ou sem contratação da construção, encerram direitos e obrigações comuns a todos os demais adquirentes e ao incorporador e formam uma comunidade voltada para o objetivo comum de conclusão da obra e apropriação das unidades imobiliárias, por parte dos adquirentes, de um lado, e, de outro lado, de apropriação do resultado do negócio, por parte do incorporador."

3) Sujeição a mecanismos legais de controle e fiscalização a cargo da comissão de representantes dos adquirentes

A lei confere poderes à comissão de representantes dos adquirentes que deverá atuar para proteger o interesse comum da coletividade mediante exame dos relatórios periódicos sobre o estado da obra, verificando a correspondência de prazos e direcionamento do fluxo financeiro, com vistas à realização do programa contratual pactuado.

Fonte: Incorporação Imobiliária / Melhim Namen Chalhub. - 6. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022.

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