Passo a passo na aquisição imobiliária para desenvolvimento de empreendimentos

PUBLICADO EM 06/06/2022

O negócio imobiliário que envolve uma incorporação imobiliária se desenvolve desde a aquisição do terreno em que será construído o novo empreendimento, até a venda das unidades imobiliárias autônomas aos adquirentes.

De início, deve-se avaliar, analisar e mitigar riscos do negócio. É necessário ser o mais diligente possível em todas as análises feitas - ambiental, jurídica, técnica - para que se possa, o quanto antes, iniciar a fase de negociação e compra definitiva do terreno. 

A equipe de novo negócios das incorporadoras irá fazer uma análise prévia sobre a viabilidade técnica do desenvolvimento do empreendimento naquele determinado terreno.

A análise jurídica preliminar, por sua vez, irá estudar a matrícula imobiliária, certidões dos proprietários - inclusive seus antecessores -, certidões fiscais e outros documentos que se mostrem pertinentes. Sem dúvida, é uma análise muito mais "superficial" do que a due diligence que será feita após a assinatura do contrato.

Visa-se com isso conhecer a situação jurídica do imóvel, averiguar a existência de eventual gravame que recaia sobre o bem (ex. penhora) e afastar a ocorrência de vícios como a fraude a execução, evicção etc.

Feita a análise jurídica prévia, assinado o contrato preliminar/promessa de venda e compra do terreno/permuta, passa-se à fase de licenciamento, quando será realizado estudo mais profundo de viabilidade legal e ambiental do empreendimento. 

Nesta fase serão analisados os riscos do negócio, através da investigação detalhada de toda a documentação do terreno, atuação junto ao registro de imóveis, a fim de verificar se há algum tipo de restrição na matrícula, se há alguma restrição de loteamento do terreno ou restrição de matrícula anterior. 

Analisa-se, ainda, a legislação federal, estadual e municipal pertinente, principalmente a legislação do Município onde o terreno está situado, seja através do Plano Diretor do Município, do Código de Obras, Zoneamento, para, com isso, identificar o potencial construtivo do terreno e eventuais restrições urbanísticas existentes sobre o terreno.

Ainda nesta fase, é importante realizar consulta ambiental perante os órgãos federais, estaduais e municipais, a fim de conhecer a existência de eventual restrição que recaia sobre o terreno e possa vir a inviabilizar o empreendimento.

Do mesmo modo, é de fundamental importância a realização de consultas perante as concessionárias de serviços públicos, haja vista que, muitas vezes, a contrapartida exigida por algumas delas pode vir a inviabilizar economicamente o empreendimento.

Apresentado o estudo de viabilidade técnica e ambiental, passa-se à fase de desenvolvimento do projeto do empreendimento.

Por fim, no que tange à área comercial do negócio, é importante observar que antes mesmo do início das obras, o incorporador deverá adotar uma série de medidas e pensar na boa comercialização do produto final, identificar qual o produto mais adequado para a região, que vai performar e vender melhor, mas que também vai se manter a longo prazo e não levar a futuros distratos, o que representa um grande risco ao negócio lá na frente.

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