STJ afasta a aplicação do CDC a resolução de venda de imóvel com alienação fiduciária

PUBLICADO EM 14/2/2023

No final do ano de 2022 o STJ decidiu importante tema relacionado aos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária.

A Corte Superior fixou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

A decisão analisou a possibilidade de resilição contratual e a forma de devolução dos valores financeiros pagos pelos adquirentes das unidades imobiliárias ao credor fiduciário durante a pactuação contratual quando do desfazimento desses contratos. 

O cenário macroeconômico em que se insere a discussão da questão jurídica submetida à apreciação desta Corte Superior permite afirmar que a tese repetitiva terá efeitos imediatos relevantes, notadamente no tocante à segurança jurídica, ao acesso à moradia, bem como ao desenvolvimento econômico e social de importante segmento da economia do país. 

A decisão é de extrema relevância para as incorporadoras e representa um ganho para sua atividades!

Mas atenção, pois para que a tese se aplique ao seu caso é necessários que o contrato esteja registrado em cartório e que o devedor inadimplente tenha sido devidamente constituído em mora!

A decisão esclareceu que, a Lei nº 9.514/97 delineou todo o procedimento que deve ser realizado, principalmente pelo credor fiduciário, para a resolução do contrato garantido por alienação fiduciária - por inadimplemento do devedor - ressalvando ao adquirente o direito de ser devidamente constituído em mora, realizar a purgação da mora, ser notificado dos leilões e, especificamente, após realizada a venda do bem, receber do credor, se existente, a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzido o quantum da dívida e as despesas e encargos.

Nessa extensão, há, portanto, diversamente do que aparenta, uma convergência entre o disposto no artigo 53 do CDC e os ditames da Lei nº 9.514/97, pois, evidentemente, em ambos os normativos, procurou o legislador evitar o enriquecimento indevido do credor fiduciário, seja ao considerar nula a cláusula contratual que estabeleça a retomada do bem e a perda da integralidade dos valores, seja por prever o procedimento a ser tomado, em caso de inadimplemento e as consequências jurídicas que a venda, em segundo leilão, por valor igual ou superior à dívida ou por lance inferior impõe, tanto ao credor como ao devedor fiduciário.

Esse procedimento especial não colide com os princípios trazidos no art. 53 do CDC, porquanto, além de se tratar de Lei posterior e específica na regulamentação da matéria, o § 4º, do art. 27, da Lei nº 9.514/97, expressamente prevê, repita-se, a transferência ao devedor dos valores que, advindos do leilão do bem imóvel, vierem a exceder (sobejar) o montante da dívida, não havendo se falar, portanto, em perda de todas as prestações adimplidas em favor do credor fiduciário. 

REsp 1.891.498 (Tema 1.095)

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